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信托业首单单层CMBS产品到底是什么

发布时间:2020-04-27  

4月10日,中信信托担任计划管理人并主导实施的“中信信托-南京世茂希尔顿酒店资产支持专项计划”在上海证券交易所成功发行,这是基于成熟运营酒店资产的资产证券化业务,也是全国首单单层SPV结构商业房地产抵押贷款类资产证券化产品(CMBS),发行总规模7.1亿元人民币,优先级证券评级AAA。

单层SPV结构设计是什么?作为第一单的单层结构CMBS,首先需要交易所的审批和认可,之前之所以没有单层结构CMBS是因为信托公司不是交易所资产支持专项计划的管理人。在此单CMBS中,信托公司直接担任管理人并受让基础资产成为债权人。以前CMBS项目由券商或基金子公司担任管理人,无法形成金融债权,进而抵押登记受限,往往需要再通过信托公司架设财产权信托或信托贷款作为SPV,从而形成双层结构。由此来看,单层结构的设计使得项目的管理链条和决策机制得以简化,管理费用也可能降低。

对融资企业而言,资产证券化业务以及单层结构设计可能带来哪些好处?据中信信托副总经理刘小军介绍,企业以标的资产未来的现金流作为还款来源,通过证券化安排获取资金,可以盘活存量资产、提升资金使用效率;通过交易所挂牌发行的方式,嫁接了增信方的信用,较传统的信托非标融资方式相比大大降低了资金成本;相比于传统的双层结构CMBS,单层结构简化了项目的管理链条和决策机制,大大降低了企业在传统CMBS结构中多机构沟通协调的成本;这种安排也可能简化未来公募REITS的交易结构,缩短公募REITS的管理链条。

这次单层架构的成功发行,是否意味着信托公司完全可以像券商一样独立主导开展资产证券化业务?刘小军认为,作为新来者,信托公司开展企业资产证券化业务与券商相比是有差距的,但信托公司在商业地产、PPP、城投、消费金融等非标投融资领域均有深入的探索,在多年的非标投融资展业过程中积累了较强的项目管理经验和风险识别及管控能力,在产品的交易结构设计方面也具备独到的见解和经验。

在资产证券化业务中,券商客户基础广泛、销售能力强大,与券商相比,信托公司的强项在于信托制度优势、项目过程管理经验;信托公司开展资产证券化业务可结合其非标业务中积累的客户资源、主动管理经验等,进一步扩大资产证券化的基础资产类型、丰富产品的交易结构设计、完善和优化过程管理方案等,实现跨市场的经验和优势互补,与各方共同推动证券化市场的健康发展。

在开展资产证券化业务中,信托公司也存在一些难点。一是需要逐步建立起强大的证券销售网络;二是相对于传统信托投行业务,需要理顺并建立起相对合理的资产证券化业务激励约束机制。

在信托行业中,中信信托持续在资产证券化等创新业务上进行创新投入,先后获得银行间市场非金融企业债务融资工具承销商资格和交易所企业资产证券化专项计划管理人资格;作为承销商与定向投资人开展ABN业务,截至2019年年末,中信信托信贷类资产证券化信托业务规模超1600亿元。上述项目延续了中信信托在资产证券化业务上的探索精神,突破传统商业房地产抵押贷款证券化产品“信托+专项计划”双层结构设计,优化了交易结构,简化了管理链条——该项目的设立标志着商业物业抵押贷款证券化业务的参与方范围进一步拓宽,产品结构的多样性进一步丰富,也标志着该公司在资本市场领域新的开拓。同时,由于在盘活存量资产、拓宽融资渠道、优化资源配置等方面具有的独特优势,该类型项目也成为拓展金融业务服务实体经济“宽度”的创新模式,在落实国家战略、解决企业流动性和可持续性发展等问题以及服务和支持实体经济转型升级等方面发挥着重要的作用。

对于资产证券化业务的未来发展,业内人士认为,信托公司作为资管行业的重要一员,主动布局资本市场是大势所趋。资产证券化业务作为资本市场的一个重要领域,作为非标和标的嫁接桥梁,是信托公司的重要发展方向。但资产证券化业务要成为信托公司的重要利润支撑点,需要信托业同仁的努力,运用综合金融服务手段,逐步在客户、销售、产品设计等方面形成核心竞争力或自己的特色,务必避免“通道化”。

来源:金融时报


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