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武侯区7个居民小区试点“信托制”物业,物业缴费率普遍提高2成以上——“信托制”能否让物管走出困局

发布时间:2020-07-29  

物业管理模式

包干制:居民按照一定标准向物管公司支付物业费,物管公司自负盈亏信托制:业主将物业费与公共收益设立为信托财产,物业企业作为受托人,依照约定进行管理,获得管理人酬金。

在普遍推行包干制物业管理模式下,不少小区陷入这样一种困境:物业企业出于成本利润考虑而减少对小区品质的维护,业主因不信任而少交或拒交物业费致使物业服务资金不足,物业企业以此为由加剧服务质量下滑,业主欠费更严重,陷入恶性循环。

有没有一种物业模式,让小区管理走出困境?在成都市武侯区出现“信托制”物业,首批试点的7个居民小区,物业纠纷同比减少9成以上,物业缴费率普遍提高2成以上,物业服务满意率达90%以上。

“信托制”物业是什么?它如何使小区管理走出困境?7月14日,记者走进成都“信托制”物业的首批尝鲜者——风华苑小区,寻找答案。

为什么选择这一新管理模式?

风华苑小区建成于2001年,以前物业采用的是包干制,居民按照0.8-1.2元/平方米的标准向物管公司支付物业费,物管公司自负盈亏。

因为建成时间久,小区老化问题越来越集中,需要花钱的地方越来越多。物业公司认为该涨物业费,但小区业主不认同。“各执一词的结果就是,物管公司无心管理,业主看到小区管理每况愈下,更不愿交物管费。”风华苑小区现任业委会主任曾俊说,去年夏天前任物业主动退出。

随后小区重选业委会,并启动了物业公司招投标程序,接手的是一家叫“智乐物业”的公司。今年初,“信托制”物业成为风华苑小区和物业公司的双向选择。

在智乐物业总经理刘强看来,包干制虽便于管理,但后期容易出现矛盾,“财务不透明,很多业主认为物业公司只拿钱不干活,时间一长,矛盾容易激化。”

“包干制下,业主比较省心,但坏处是难以监督物业企业,服务质量好坏主要靠企业自律。”曾俊说。

什么是“信托制”物业?来自北京的“信托制”物业模式研究专家陈剑军告诉记者,“信托制”物业服务模式是运用信托理念,重建业主、业委会与物业企业之间的信任关系,业主将物业费与公共收益设立为信托财产,业主大会作为委托人,物业企业作为受托人,全体业主作为受益人,物业企业依照约定进行管理,获得管理人酬金。

“信托制”模式为何能解难题?

在“信托制”物业模式下,物业公司必须公开财务明细,便于监管。在风华苑小区公告栏上,记者看到,今年5月,小区的每一笔花费全部公开上栏,小区的物业缴纳费及公共收益总计为93287.87元,按照15%酬金提取比例计算,物业公司当月获得的利润是13993.18元。

“剩余部分除开支物业人员工资外,都必须用在小区管理维护上。”陈剑军认为,“信托制”物业服务模式下,物业公司利润相对固定,其余部分物业公司是拿不走的,“这就斩断了物业公司通过降低维护品质获利的想法,只有用心服务,才能提高每月业主的物管费缴纳率,从而获得更高的利润。”

在刘强看来,这样的模式下,无论小区当月维修花费是多是少,物业公司都能获得一个长期稳定的收益,“这是吸引物业公司愿意做‘信托制’物业的一个重要原因。”

“信托制”物业模式效果如何?曾俊介绍,“以前小区发现一个问题,物业公司拖两三个月才去处理,现在一两天就能处理完。”他认为,尽管小区还有不少问题,但因财务公开后,业主对小区的经费存量都有一定认知,并不会过多质疑物业“拿钱不办事”,“物业费收缴率从73%提升至99%。”

“信托制”物业模式如何推广?

目前,“信托制”物业模式的探索已不局限于武侯区。金牛区、青羊区等地,也开始在部分小区导入“信托制”物业。

什么样的小区能更快地导入这一新模式?记者梳理武侯区已推行的7个社区发现,其共同特点是:老旧小区多,业主与物业间矛盾较突出。

“这些小区对原本的物业模式已失去信心,这使他们愿意尝试一种新模式。”经过一年试点,武侯区委社治委副主任刘虹楠认为,“信托制”可帮助几类小区物业管理人走出困境。

比如,濒临亏损的项目,“因为‘信托制’可以给到稳定的长期收益。目前成都小区规模较大的可以有6%至10%的酬金,规模较小的有15%的酬金,虽非暴利但是细水长流。”刘虹楠说。

还有一种是“鸡肋型”项目。在当前服务水准与物业费标准下,物业管理人虽有收益但不多,建筑物老化需要更多维修服务,而业主对物业管理人的信任不足以支撑合理涨价。如果采用“信托制”重建信任关系,重新得到业主认可而合理上调物业费,就有维持稳定收益的可能。

陈剑军认为,引入“信托制”物业服务模式不但需要重新建立各方信任,还需要培养业主的主人公意识,才能更好地发挥出效果。

而正在成都持续开展的社区营造活动,正在帮助小区建立这种共同体意识,重建信任关系。陈剑军认为:“这将为‘信托制’物业提供天然的生存土壤。”

来源:四川日报   

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